万物云“跑马圈地”:收购三盛旗下伯恩物业新获超7000万平方米在管面积

9月 12, 2022
bobcom

继阳光城(SZ:000671)创始人林腾蛟携旗下物业企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(简称“阳光智博”)“加盟”之后,仅一个月左右的时间,万科集团旗下的万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”)又迎来了新的成员企业。

9月16日,搜狐财经获悉,近日,万物云在福州召开与福建伯恩物业集团有限公司(简称“伯恩物业”)的战略合作启动会,后者正式加盟万物云生态家族。

据双方披露的消息,未来伯恩物业将保留品牌,继续为客户提供住宅物业服务。同时,伯恩物业的原团队将加入万物云组织体系,成为万物云员工。目前,伯恩物业有超7000万平方米的管理面积,则将被万物云“收入囊中”。

这是继与阳光智博“换股”之后,万物云在年内操盘的第二笔“非典型收购”。只是,伯恩物业的命运与直接“换股”的阳光智博不同,更像是被母公司抛弃的“孩子”、被万物云“兼并”。

万物云的前身是万科物业,2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。作为被万科董事局主席郁亮“点赞”过的优质产业板块,外界多将万物云视为万科多元化业务中的重要一环,围绕万物云上市的相关讨论也从未停止。“跑马圈地”的万物云被外界看作物管界的“贝壳”,此番伯恩物业的加盟,也较符合万物云一贯的“平台化”思路。

企查查APP显示,9月15日,伯恩物业高管团队发生变化。程璇、梁川、李凌三人的董事职务由彭诚、项凌云、祝家合接替;陈京、刘晓静、高楣的监事职务由董颖接手。

同时,林荣滨退出伯恩物业董事长职务,由黄玮接任;而前一天,该公司的法定代表人也从两人之间易位。

林荣滨系三盛集团董事长,三盛控股(HK:02183)董事局主席。黄玮则是地产圈的知名职业经理人,现年51岁,拥有“中海系”从业履历,今年3月离任彩生活(HK:01778)首席执行官职务,加入万物云,系万物云的高级管理人员。

据9月16日的消息,伯恩物业的原团队加入万物云组织体系。其中,伯恩物业总经理何祥文除继续履职原职位外,正式出任万物云福州城市公司总经理一职。

万物云CEO朱保全曾在同日接受媒体采访时表示,林荣斌是有品味的老板,未来万物云将全方位为三盛提供服务。他还评价称,何祥文是他见过的排进TOP30的物业总经理。这也从另一个侧面,体现了万物云对伯恩物业的看好。

除了人事换防,最重要的是伯恩物业大股东也从“福建家门口投资有限公司”变更为“深圳市誉鹰物业服务有限公司”,由后者持股97.21%,后者出资约0.6亿元。

福建家门口投资由林荣滨个人持股41%,为最终受益人;深圳市誉鹰物业则是万物云的全资子公司。换言之,伯恩物业的绝大部分股权正式收归于万物云名下。

伯恩物业成立于2005年,曾于2017年3月2日在新三板挂牌,2018年8月从新三板摘牌,此后便传出了该公司拟港股IPO的消息。

2020年10月,时任三盛地产集团总裁冯劲义曾公开透露,“券商已经全部进场,差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的线日能够上市”。

伯恩物业还曾被林荣滨称之为三盛控股在传统的房产开发领域之外的“第二条增长曲线”,就可查询到的最近一期财务数据来看,2017年伯恩物业营收2.1亿元,同比增长30.35%;但同期净利润仅增长4.99%至1585.93万元,且该指标连续两年均低于1600万。

变故却悄然发生,今年6月,市场上传出伯恩物业暂停IPO的消息;且该公司还将挂牌出售,

碧桂园服务(HK:06098)、融创服务(HK:01516)、龙湖智慧服务等一众龙头物业管理公司有意向接盘。。

只是,前述市场消息未经相关企业证实。如今,仅三个月左右的时间,伯恩物业便“牵手”了万物云。

公开披露开看,伯恩物业人事已换防、大股东已变更。那么,本次加盟万物云是否涉及到“业绩对赌”呢?未来,三盛方面在物业赛道的规划又如何?

搜狐财经致电致函了三盛控股和伯恩物业公开渠道公示的联系方式,以了解更多交易信息。截止发稿,并无回复。

据双方披露,伯恩物业管理面积超7000万平方米,是福建地区管理规模最大的物业企业之一。随着伯恩物业的加盟,万物云旗下住宅物业品牌在一二线城市的布局浓度将进一步提升。

这是一次“非典型收购”,拥有万物云特色的“跑马圈地”模式,交易的逻辑是该公司利用自身长期积淀的物管服务体系和科技系统,打造开放式赋能平台,将其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。

这距离万物云与阳光智博正式签署“换股”协议,仅过去了两天时间。此前的9月15日晚间,阳光城公告,将阳光智博100%股权战略投资万物云,换取后者4.8%的股份;并终止阳光智博港股IPO计划。

这笔交易最早在8月4日时就曾向外界披露,阳光城是目前少数头部阵营中物业板块未上市的房企,阳光智博于今年6月向港交所提交首版招股书。

2018年-2020年,阳光智博的收入由1.56亿元增长至13.72亿元,净利润由0.78亿元增至1.73亿元,复合年增长率106.42、30.41%;毛利率略有下滑,由42.6%降至32.3%,但仍在行业较高水平。

据阳光城9月15日披露,阳光智博将移出其合并报表范围;置换掉阳光智博的股权后,阳光城将公允价值与账面价值差额确认为投资收益,使得当期归母净利润增加25.31亿元,当期归母净资产增加25.31亿元。

而“换股”后,阳光智博并未彻底消失,而是存量业务交由万物云管理,且双方设立新的子公司作为主体承接。对于未来的新增项目,阳光城还可以根据项目定位选择使用的品牌。

而后续随着万物云估值的走高,这部分股权也会使阳光城的净资产继续增厚。此外,万科物业的品牌和服务效应,也会为阳光城未来的去化带来一定正向影响。

近年来,众多物企紧锣密鼓冲击资本市场后,物管行业也在多番调整中从疯狂回归平静,而行业的残酷竞争却在日渐加剧。一位长期研究物管的业内人士认为,“中小物企如果独立上市,估值肯定不如万物云,不如趁机搭上这艘船。”

万物云的前身为万科物业,历史可追溯到1990年。随后万科物业加“戴德梁行”又诞生了“万物梁行”、万科物业加“城市服务”诞生了“万物云城”等多个品牌,去年10月更名为万物云。

官网的介绍是,万物云为一家以空间科技为先导,以空间服务为根基,以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

去年开始,万物云开始搭建睿联盟合作平台,希望“不仅为合作企业(成员企业)提供科技赋能,还将支持其上市”。

简单来锁,一家物企要想长期在行业中保持领先地位,单靠收并购是难以持续的。且收并购定伴随着成本支出,投后管理也是一项颇具考验的工程。

万物云的“平台化”定位,便是期望将自身打造成有价值的平台,以吸引企业来合作,增加用户群,壮大规模的同时,万物云搭建的平台还可出租或出售给中小型物业公司,由可借此获得线月,由万物云作为战略股东和科技服务商的升龙投资集团旗下物业公司河南升龙物业管理有限公司,就曾传出赴港上市消息。

这被市场解读为万物云推出首个上市“试验品”,让万物云对中小型物企的吸引力和好感度又增添了几分。

作为万科在物业赛道的重要布局,万物云的成绩单也还不错。据万科财报,2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。其中,住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%,业务类型多元。

万科是在2020年年报中才首次以万物云为主体披露其物业收入,当期万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米,一半来自于万科以外的项目。

克而瑞榜单显示,2020年万物云在管面积位列行业第一。同期,碧桂园服务营收156亿、在管面积为5.05亿平方米(包含“三供一业”业务及城市服务);雅生活服务(HK:03319)营收100.26亿元、在管面积5.23亿平方米(已计入询顾问及参股公司的在管面积)。

万物云被业界看作物管界的“贝壳系”,“未来(万物云的)所有的板块都可以上市,万物梁行、朴邻发展或者万御安防都是可以独立上市。”今年5月举行的万御安防发布会上,朱保全曾言。

万御安防是万物云的安防机电服务品牌,将该品牌分拆出来,是该公司继2020年10月从万科物业升维后又一重大战略举措,意味着万物云家族内部的又一次成功孵化,向平台型企业又迈近一步。

万物云是怀揣着“野心”的,2018年时郁亮就曾表态,万科物业不会以一个传统物业公司的模式上市。彼时他的说法是,“怕资本市场把我们引导坏了。”

但到了2020年10月,郁亮却“松口”了,称“万科物业一定会上市,但时间还没想好”。话音刚落,万科物业便更名为万物云。

今年3月举行的万科2020年业绩会上,郁亮还曾直面业界说法,称万物云和贝壳的共性,都是在定义自己所处的行业,并称万科不会像中国家长用分数限制孩子那样为万物云设定考核指标,万物云要全面发展。

到了今年6月举行的万科2020年股东大会,郁亮对万物云上市的最新表态是:万物云要作为城市服务商去敲锣。

意外之意,或是要等到万物云的城市服务收入比重,接近或者超过住宅业务收入之际,才是郁亮举旗万物云IPO之时。而今年年初,也曾有消息流出,万物云或打包“物业+科技”业务一同上市。

万物云的定位本身便有“科技化”的诉求,按照朱保全的说法,未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。

这也侧面印证了在“平台化”和“科技化”的定位之下,万物云是不会匆忙打包上市的。“万物云或正等待市场给予一个匹配的估值。”一位业内人士则如此分析道。

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